Рассмотрим вариант прекращения ипотеки в случае отказа Банка принять предмет ипотеки в счет погашения долга.
Что такое Ипотека? Это вид обеспечения исполнения обязательства по кредиту Должника недвижимым имуществом, остающимся во владении и пользовании ипотекодателя (собственника), в связи с которым ипотекодержатель может, в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника.
Частью ч.1 ст. 49 Закона Украины «Об ипотеке» установлено следующее: в течение десяти дней со дня объявления открытых торгов не состоявшимися, ипотекодержатели (Банк) и другие кредиторы должника, согласно приоритету их зарегистрированных требований, имеют право приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества.
Согласно ч.3 ст.49 Закона Украины «Об ипотеке» – если ипотекодержатель не воспользовался правом, предусмотренным частью первой настоящей статьи, по результатам других открытых торгов, ипотека прекращается. Таким образом, в случае отказа Банка от своего права приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества, ипотека может быть прекращена путем обращения в суд с соответствующим иском.
Согласно ст.17 Закона Украины «Об ипотеке» – сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном Законом порядке. Указанные законодательные нормы по прекращению ипотеки могут быть применены заемщиками на стадии исполнения судебных решений государственной исполнительной службой.
На сегодняшний день государственные исполнители испытывают много трудностей, связанных с поиском поценциальных покупателей на предмет ипотеки. Не всегда государственный исполнитель может найти покупателя на залоговое имущество, который бы согласился вложить деньги в проблемную недвижимость. Да и с практической точки зрения, покупатель будет вкладывать деньги только в такое имущество, где риски, связанные с потерей денег и недвижимости, будут минимальными.
Проблема – опасения покупателей при покупке залогового имущества в условиях несовершенной правовой базы, так как бывшие собственники (Заемщики) могут предпринять попытку отсудить ранее принадлежащее им имущество.
Какие риски существуют у покупателя при приобретении залогового имущества на торгах? На наш взгляд, у покупателя существует главная опасность – это признание недействительными публичных торгов, аукциона. В соответствии с действующим законодательством Украины споры, возникающие в ходе реализации имущества, разрешаются в судебном порядке.
Публичные торги, аукцион могут быть в судебном порядке признаны недействительными в связи с:
– признанием недействительным договора залога, прекращением ипотеки в судебном порядке;
– признанием недействительной исполнительной надписи нотариуса, на основании которой проводится взыскание;
– отменой решения суда, на основании которого проводится взыскание;
– нарушением порядка реализации недвижимого имущества на торгах;
– нарушением порядка публикации информации о проведении торгов;
– нарушением исполнительной службой порядка проведения независимой оценки имущества;
– нахождением имущества под арестом, наложенным в обеспечение обязательств должника перед иными кредиторами.
Юридическая компания «Касьяненко и Партнеры» помогает имущественным поручителям по кредитам спасти практически любое недвижимое залоговое имущество, прекратить договорные отношения с Банком по договорам ипотеки, прекратить имущественное поручительство. Свои требования о прекращении договора ипотеки (имущественного поручительства) наши юристы по таким делам обосновывают тем, что в случае отказа Банка от своего права приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества, ипотека может быть прекращена путем обращения в суд с соответствующим иском. Удовлетворение подобных исков ведет к прекращению обязательств по договору ипотеки и фактически лишает Банки средств обеспечения исполнения должником основного обязательства.
В нашей судебной практике достаточно часто возникают споры по прекращению договоров ипотеки на основании ч.3 ст. 49 Закона Украины “Об ипотеке”.
Для полного выяснения правовой природы конкретного договора ипотеки, необходим тщательный юридическо-экономический анализ всей правовой конструкции кредитных обязательств. Мы поможем нашим клиентам прекратить взаимоотношения, вытекающие из договора ипотеки (имущественного поручительства), тем самым уберечь имущество поручителя от противоправных действий Банков.
